AIB Bauherren-Ratgeber

Das Eigenheim, der Wunsch vieler Familien, kann schnell vom Traum zum Albtraum werden. Um dies zu verhindern und den Bauherren zu unterstützen, hat das AIB-Team diesen Ratgeber geschrieben.
Er ist als eine Checkliste für jeden Bauherrn gedacht, damit er so wenig negative Überraschungen wie möglich erfahren muss.

Von Anfang an: Gut geplant ist halb gebaut.

Und Sie als Bauherr müssen damit beginnen.
Wenn sie eine problemlose Bauzeit bezüglich Termine und Kosten haben, müssen Sie exakt wissen was sie wollen. Das bedeutet, bevor Sie auf der Suche nach Ihrem Architekten oder Fertighauslieferant sind, sollten Sie folgende und wichtige Entscheide für sich getroffen haben:

• Wie gross soll es sein?
• Wie soll es aussehen?
• Was für einen Ausbau wünsche ich?
• Wie baue ich, Massiv oder Holzbau?
• Was für ein Energiekonzept will ich?
• Wie viel darf das Haus Kosten?
• Ist eine solche Finanzierung durch die Hausbank in Aussicht gestellt?
• Ist mir Festpreis wichtig, oder baue ich mit dem Architekten?

Vor der Unterschrift

Ob mit dem Architekten oder einem Fertighaushersteller, sollten Sie mit der Unterschriften oder jeglicher Anzahlung warten, bis Sie folgende Punkte geklärt und sauber dokumentiert haben:

• Ist das Haus auf den Plänen so wie ich es gewünscht und besprochen habe?
• Ist die Material und Baubeschreibung komplett gemäss Ihrer Wahl?
• Sind die Abnahme und Garantieleistungen mindestens gemäss Sia geregelt?
• Ist eine saubere Terminplanung vorhanden?
• Sind wirklich alle Kosten und Nebenkosten gerechnet? Im speziellen:
  • Grundstückserwerb inklusive Provisionen und Handänderungskosten
  • Erschliessungskosten Grundstück
  • Aushub und Hinterfüllung
  • Baukosten Gebäude inklusive Ausbau
  • Garten und Umgebungskosten
  • Bewilligungskosten
  • Anschlussgebühren Wasser, Strom, Abwasser, TV etc.
  • Baureinigung
  • Versicherungskosten
  • Bauzinsen
  • Pfandverschreibung
• Ist das Projekt von der Bank geprüft und die Finanzierung zugesagt?

Zur Finanzierung:

Zuerst können Sie für sich selber mit der bankübliche Faustformel Ihr Hausbudget berechnen:

• Mindestens 10-20% der Finanzierung muss Eigenkapital sein.
• Eine Belastung von maximal 30-40% des Einkommens für Zinsen und Nebenkosten  ist  tragbar.
Als Nebenkosten werden meist 1% der Anlagekosten (gesamte Projektkosten) gerechnet.
Bei einem Energie- und Qualitätskonzept wie dem von AIB kann man mit 0.5% Nebenkosten rechnen. Damit reduziert man die Höhe der monatlichen Kosten um 10%.

Als Zinssatz verwendet die Bank nie den Aktuellen Zins für diese Berechnung, ausser dieser sei über dem langjährigen Schnitt, denn dann ist die zukünftige Zinsprognose günstig. Bei relativen Tiefzinsen wie jetzt, setzt die Bank für die Berechnung das langjährige Mittel von 4-4.5% ein. Zusätzlich zu diesen Berechnungen schauen die Banken meistens auch auf die beruflichen Aussichten des Kreditnehmers.
Als Eigenkapital anerkennen die meisten Banken die folgenden Mittel:

• Bargeld
• Eigenleistungen
• Abtreten der 2. & 3. Säule (Man rechnet mit 80% des Gegenwerts)
• Grundpfandsicherheiten anderer Liegenschaften (z.B. Elternhaus)
• Bürgschaften von Personen mit entsprechender Bonität

Die Finanzierung ist schon lange nicht mehr so, dass alle Banken dieselben Zinsen haben. Heute ist die Finanzierung ein Dienstleistungsprodukt, wo es sich lohnt verschiedene Angebote einzuholen. Schnell sind Unterschiede von 0.25 bis 0.5% und mehr möglich, was 5–10% der monatlichen Belastung ausmachen kann. Einige Institute fördern Energiesparhäuser speziell. Und denken Sie daran, sogar die meisten Versicherungen finanzieren heute Eigenheime.

Zu guter letzt sollten Sie die Finanzierung mit einem fundierten Steuerberater anschauen, denn es gibt diverse Möglichkeiten eine Finanzierung zu optimieren. Man kann zum Beispiel sein Eigenkapital in die 3. Säule einzahlen und dies der Bank verpfänden,  das Projekt zu 100% von der Bank finanzieren lassen, und die Hypothek über die 3. Säule amortisieren. Dies ist eine optimale Lösung für Leute mit entsprechendem Einkommen. Aber auch schon bei Finanzierungen mit niedrigem Einkommen,  lohnt es sich zu prüfen, ob eine indirekte Amortisation über die 3. Säule das Richtige ist.